विनोद बहल

उच्च मूल्य के नोटों के चलन को बंद करने के कदम के जरिए काले धन के खिलाफ मोदी सरकार द्वारा की गई सर्जिकल स्ट्राइक अचल संपत्ति क्षेत्र को हिला कर रख देगी, क्&zwj;योंकि इस क्षेत्र में मुख्&zwj;यत: अघोषित पैसे से ही लेन-देन होते रहे हैं। इस ऐतिहासिक कदम से शुरू में इस सेक्टर को सुस्&zwj;ती का सामना करना पड़ सकता है, लेकिन काला धन बाहर निकालने एवं पारदर्शिता लाने के उद्देश्&zwj;य से की गई यह बड़ी अहम पहल अचल संपत्ति क्षेत्र के लिए एक वरदान साबित होगी। रियल एस्टेट एक परिसंपत्ति वर्ग है जिसमें बड़े पैमाने पर काला धन लगाया जाता रहा है। आधिकारिक दर और बाजार दर में बड़ा अंतर होने के कारण संपत्ति के लेन-देन में भारी-भरकम नकदी का इस्&zwj;तेमाल होता रहा है। वैसे तो बैंकों के जरिए मिलने वाले आवास ऋण की बदौलत प्राथमिक बाजार विशेषकर आवासीय क्षेत्र में नकद राशि का लेन-देन बेहद कम संख्&zwj;या में होता है, लेकिन द्वितीयक बाजार में 30 फीसदी या उससे भी ज्&zwj;यादा नकद राशि लगाई जाती रही है। महंगे लक्&zwj;जरी मकानों के लिए होने वाले सौदों में भी नकदी का लेन-देन होता है। जहां तक जमीन का सवाल है, उससे संबंधित सौदों में 40 से लेकर 60 फीसदी तक की नकदी के इस्&zwj;तेमाल की संभावना रहती है। अचल संपत्ति से जुड़े डेवलपर संपत्ति के मूल्&zwj;य पर छूट की पेशकश करके नकद भुगतान को प्रोत्&zwj;साहित करते हैं। काला धन रखने वाले निवेशक सटोरिया खरीदारी करते रहे हैं, जिससे कीमतें कृत्रिम रूप से बढ़ जाती हैं और इससे मुनाफावसूली को बढ़ावा मिलता है। विगत वर्षों के दौरान बदस्&zwj;तूर जारी रहे इस चलन से मकानों की कीमतें इतनी ज्&zwj;यादा बढ़ गईं कि वे आम आदमी की पहुंच से बाहर हो गए। हालांकि&zwj;, नोटबंदी के जरिए सरकार द्वारा काले धन के खिलाफ उठाये गए इस अहम कदम से बेहिसाब पैसा रखने वाले सटोरिये बाजार प्रणाली से बाहर हो जाएंगे, जिसके परिणामस्&zwj;वरूप संपत्ति की कीमतें नीचे आ जाएंगी। इससे पहले संपत्ति के लेन-देन में बड़ी गिरावट देखने को मिली है। विगत दो वर्षों के दौरान सरकार ने अचल संपत्ति एवं आवास क्षेत्र में अनेक सुधारों को लागू किया है, ताकि जहां एक ओर यह क्षेत्र और ज्&zwj;यादा विश्&zwj;वसनीय, पारदर्शी एवं निवेशक अनुकूल बन सके, वहीं दूसरी ओर मकानों की कीमतें आम आदमी के लिए किफायती हो सके। इस व्&zwj;यापक उद्देश्&zwj;य को ध्&zwj;यान में रखते हुए सरकार ने ‘वर्ष 2022 तक सभी के लिए आवास’ नामक अपना प्रमुख कार्यक्रम शुरू किया है। इस कार्यक्रम के तहत सरकार ने छह करोड़ म&zwj;कान बनाने का एक महत्&zwj;वाकांक्षी लक्ष्&zwj;य रखा है और इस उद्देश्&zwj;य की प्राप्ति के लिए सरकार किफायती एवं कम लागत वाले मकानों को बढ़ावा दे रही है क्&zwj;योंकि सर्वाधिक किल्&zwj;लत इसी सेगमेंट में है। सरकार ने किफायती मकानों को बढ़ावा देने के लिए राष्&zwj;ट्रीय आवास बैंक को 4000 करोड़ रुपये का आवंटन किया और आर्थिक दृष्टि से पिछड़े वर्गों के लिए मकान एवं झुग्गी बस्तियों के पुनर्विकास को सीएसआर के दायरे में ला दिया। निर्मित क्षेत्र और पूंजीकरण संबंधी आवश्&zwj;यकताओं के लिए छूट दी गई, ताकि एफडीआई तक बेहतर पहुंच सुनिश्चित हो सके। दस लाख रुपये तक की कम लागत वाले मकानों के लिए छह फीसदी की रियायती ब्&zwj;याज दर की शुरुआत की गई। आसानी से सस्&zwj;ता कर्ज न मिलना अचल संपत्ति क्षेत्र के लिए अभिशाप साबित हुआ है। इस क्षेत्र में वित्&zwj;त पोषण को बढ़ावा देने के लिए सरकार ने एफडीआई के नियम आसान कर दिए और वित्&zwj;त पोषण के विभिन्&zwj;न स्&zwj;वरूपों में भेदभाव समाप्&zwj;त कर दिया। इन सुधारों के अलावा सरकार ने अत्&zwj;यंत महत्&zwj;वपूर्ण ‘अचल संपत्ति नियमन अधिनियम’का मार्ग प्रशस्&zwj;त कर दिया, जो लंबे समय से अटका हुआ था। संपत्ति के लेन-देन को और पारदर्शी एवं सुरक्षित बनाने के लिहाज से यह एक ऐतिहासिक विधान है। इससे संपत्ति, विशेषकर मकान के खरीदारों के हितों की रक्षा होगी, जो बेईमान डेवलपर्स के जाल में फसंते रहे हैं। इसके अलावा जीएसटी विधेयक के साथ–साथ एकल खिड़की मंजूरी वाली प्रस्&zwj;तावित प्रणाली से कारोबार करने में सुगमता को बढ़ावा मिलेगा। बेनामी संपत्ति अधिनियम के साथ-साथ सरकार के इस नोटबंदी कदम को इसी पृष्&zwj;ठभूमि यानी सरकार की बहुआयामी नीति के रूप में देखा जाना चाहिए, जिससे त्&zwj;वरित आर्थिक विकास के लिए संस्&zwj;थागत एवं नियामक ढांचे का सृजन होगा। इन सभी कदमों से निवेशकों का भरोसा बढ़ेगा और विदेशी निवेशकों के लिए अचल संपत्ति निवेश के लिहाज से एक आकर्षक परिसंपत्ति वर्ग में तब्दील हो सकेगी। इसका असर पहले से ही देखा जा रहा है क्&zwj;योंकि वैश्विक पेंशन फंडों ने अचल संपत्ति एवं बुनियादी ढांचे में अरबों डॉलर के निवेश का वादा किया है। नोटबंदी का एक अन्&zwj;य असर ब्&zwj;याज दरों में और कटौती के रूप में देखा जा रहा है, जिनमें पिछले तकरीबन 18 महीनों में 1.5 प्रतिशत की कमी आ चुकी है। नोटबंदी से बैंकिंग प्रणाली में तरलता को बढ़ावा मिला है और घटती महंगाई को ध्&zwj;यान में रखते हुए बैंकर एवं वित्&zwj;तीय विश्&zwj;लेषक आरबीआई द्वारा दिसंबर में की जाने वाली नीतिगत समीक्षा के दौरान रेपो रेट में 0.25 फीसदी से लेकर 0.50 फीसदी तक की कटौती की उम्&zwj;मीद कर रहे हैं, जिससे प्रभावी ब्&zwj;याज दरें 9 फीसदी से नीचे आ जाएंगी। नव वर्ष में हम वाजपेयी सरकार के युग में अग्रसर होने की उम्&zwj;मीद कर सकते हैं, जब ब्&zwj;याज दरें 7 से लेकर 8 फीसदी की रेंज में थीं। संपत्ति की कीमतों के नीचे आने और ब्&zwj;याज दरों में कमी के रूप में नोटबंदी के इस दोहरे असर से मकान सस्&zwj;ते होंगे और ‘सभी के लिए आवास’ का सपना साकार होगा। जब नोटबंदी के कारण उपजी आरंभिक अस्थिरता खत्&zwj;म हो जाएगी तो अचल संपत्ति क्षेत्र सतत विकास की दिशा में अपेक्षाकृत अधिक स्थिरता एवं सामर्थ्&zwj;य के साथ और मजबूत होकर उभरेगा। *लेखक दिल्&zwj;ली में कार्यरत वरिष्&zwj;ठ पत्रकार हैं और वह अचल संपत्ति एवं बुनियादी ढांचागत क्षेत्र से जुड़े मुद्दों पर प्रमुख समाचार पत्रों में नियमित रूप से लिखते रहे हैं। साभार- http://pib.nic.in/ से

विनोद बहल

नोटबंदी – अचल संपत्ति और आवास के लिए वरदान

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